Kým v roku 2020 kvôli pandémii zlyhalo niekoľko plánov financovania hypotékou, v roku 2021 už prebiehalo financovanie takmer v štandardnom režime. Čo je však neustále v úzadí a pritom sa to týka viac než 80% našich klientov, je otázka AKO DOFINANCOVAŤ HYPOTÉKU. Teda ako zohnať peniaze na kúpu či stavbu nad rámec poskytnutej hypotéky.
Vo väčšine prípadov získavajú ľudia pomocou hypotéky 80% z kúpnej ceny bytu. Pri domoch v menej zaujímavých lokalitách sa môže stať, že Vám banka požičia len 70% z hodnoty domu, ktorý si idete kúpiť alebo postaviť. To môže byť výrazný “škrt cez rozpočet” pri súčasnom nárazovom zvyšovaní cien. Áno môžeme sa “hrať” len na ideálne prípady, ale buďte trošku v strehu a pripravte sa aj na situácie, ktoré sa v praxi bežne stávajú.
Banky sú totiž oveľa opatrnejšie a prísnejšie, než sú dnešné očakávania predávajúcich a finančné potreby tých, čo si dom chcú postaviť. Dobrá správa je, že sme v tomto roku nemali prípad, kedy by sme nedokázali úspešne získať potrebné finančné zdroje na kúpu či stavbu nehnuteľnosti. Nižšie uvádzame možnosti, ktoré sme využívali najčastejšie.
20% finančných prostriedkov potrebujete MAŤ alebo si POŽIČAŤ
Na túto veľmi aktuálnu tému, ktorá nás bude určite sprevádzať aj v roku 2022, sa dotazujú ľudia opakovane aj v našej rodinnej finančnej poradni na Modrom koníkovi. “Čo to znamená 20% vlastných zdrojov pri kúpe, na ktorú nás upozornili v realitnej kancelárii?” “Banka nám schválila oveľa menej ako sme čakali, hypotekárny špecialista nám povedal, že si máme požičať ešte inde…” “Aká je pravdepodobnosť získania chýbajúcich peňazí na stavbu domu, ktoré potrebujeme ešte ku schválenej hypotéke, keď som na materskej s 2 deťmi a muž je živnostník?”
Tieto a mnohé ďalšie otázky riešia jednu a tú istú tému. Vo veľmi veľa prípadoch začína hrať oveľa dôležitejšiu úlohu ako dofinancovať hypotéku, než samotné schválenie hypotéky. Keď si kupujete byt cez realitku, takmer nikto nerieši, túto náročnejšiu a pre Vás viac zaťažujúcejšiu otázku. Môže to byť dôležitejšie, než otázka, či Vám niekto pomôže vybaviť hypotéku alebo či Vám ju Vaša banka vie výhodne poskytnúť.
A priznajme si, pri cenách a finančných potrebách na dnešné nehnuteľnosti, ktoré bežne prestreľujú výrazne 100000 EUR či 150000 EUR, tých cca 20% nie je malá čiastka. Najmä vtedy, ak je to za oveľa vyššiu sadzbu ako hypotéka, alebo je úver na kratšiu dobu, než je 20 – 30 rokov. Zrazu tie splátky, čo sme mali v kalkulačkách na internete prerátané, nevychádzajú pre rodinný rozpočet moc prívetivo. A to ešte ani neriešme, že to niekedy je viac ako 20% z kúpnej ceny. Občas sa stane, že hodnota nehnuteľnosti podľa posudku alebo po akceptácii bankou je nižšia, než trhová cena nehnuteľnosti.
Dobré správy! Vyrieši sa to, len s tým treba RÁTAŤ
Netvrdím, že sa to vyrieši vždy, sú aj prípady, kedy to pri podcenení nemusí vyjsť. Samozrejme je dobré mať stabilnú prácu a príjem, prípadne využiť oporu rodiny či ideálne vlastnú finančnú rezervu. Tiež uvádzam, že sme mali len minimum prípadov, kde mali ľudia odloženú nejakú významnejšiu finančnú čiastku. Prevažujú prípady, kedy treba na získanie nehnuteľnosti využiť najmä (alebo len) požičané peniaze.
Obozretnosť je na mieste! Odporúčame vždy si vopred prejsť aj alternatívy. Niekedy tá naša predstava, ideálna ponuka finančného poradcu alebo bankového pracovníka, či ubezpečenia energického realitného agenta, neklapnú. Aj keď sa vždy na začiatku dozviete, že BY TO KLAPNÚŤ URČITE “MALO”. Aj následná finančná záťaž spojená s Vašou novou nehnuteľnosť by mala byť v súlade s Vašimi ďalšími finančnými a ľudskými nárokmi na ostatné životné potreby, než je bývanie. Aby ste mali istotu, že si dokážete v prípade komplikácii overiť alternatívy financovania, potrebujete okrem dobrej finančnej kondície, najmä ČAS. Myslite na to pri rezervačných zmluvách a plánoch financovania stavby domu. Časová rezerva je podľa našich skúseností veľmi dôležitá.
Ako dofinancovať hypotéku – reálny príklad
Uvádzame príklad našich klientov z praxe, ktorý Vám priblíži ako to môže prebiehať. V prvom rade sa nejednalo o klientov s najlepšou bonitou a ratingom, kedy väčšina reklamných ponúk zohľadňuje práve takéhoto klienta. V praxi to totiž nie je vždy príbeh ako pre IDEÁLNEHO UKÁŽKOVÉHO KLIENTA Z REKLAMNEJ PONUKY.
Manželka bola na materskej dovolenke s druhým dieťaťom, ktoré sa malo čoskoro narodiť a doma už čakal jeden 3-ročný synček. Manžel pracoval ako živnostník – stolár – 7 rokov. Mal dlhodobú a stabilnú prácu, platené odvody a dane a vcelku slušný obrat (bez výrazného výpadku tržieb aj počas roka, kedy bola pandémia). Nižšie uvádzame všetky možnosti, ktoré sme s klientami zvažovali. Uvádzame ponuky, ktoré sme dostali od bánk a stavebnej sporiteľne PREDBEŽNE a tiež aj finálne schválené úvery.
Hypotéka bola (takmer) bezproblémová
Kupoval sa byt v menšom meste, blízko Žiliny. Kúpna cena bytu 119000 EUR. Byt bol plne zrekonštruovaný pred 2 rokmi, dobrá občianska vybavenosť, panelová bytovka zateplená a po komplexnej rekonštrukcii aj stúpačiek, výťahu a spoločných priestorov. Naozaj pekná nehnuteľnosť pre mladú rodinku, bez ďalších investícií. Znalkyňa, s ktorou sme mali len dobré skúsenosti a banky jej posudky vždy akceptovali, reálne ohodnotila byt na 120000 EUR.
Podali sme žiadosti do 3 bánk:
- Prvá banka nám schválila 80% z kúpnej ceny a akceptovala hodnotu nehnuteľnosti 119000 EUR – hypotéka 95200 EUR, sadzba 1,09%, 5 ročný fix.
- Druhá banka bola dokonca ochotná dať nám 90%-tné financovanie. Supervízor banky však znížili hodnotu znaleckého posudku na 107000 EUR, čím sa tá ponuka stala menej zaujímavou – 96300 EUR, sadzba 1,59%, 5 ročný fix.
- Tretia banka akceptovala znalecký posudok na 110000 EUR a z toho schválila 80% (88000 EUR, sadzba 0,99%, 10 ročný fix).
Z ponúk, ktoré sme mali na stole, nám teda vyšlo, že potrebujeme získať podľa zvolenej ponuky banky 22700 – 31000 EUR. Naša rodinka mala niečo cez 10000 EUR vlastné prostriedky, ktoré však nechceli použiť na kúpu, ak to nebude vyslovene nutné. Prichádzala potreba obmeniť čoskoro auto, ktoré bude pre 4-člennú rodinu už dosť malé. Najmä otca trápila situácia s pandémiou a nechcel “zrušiť” ich jedinú rezervu.
Rozhodli sa pre prvú ponuku, kde im banka schválila 95200 EUR hypotéku (splátka 310,15 EUR) a teda potrebovali/chceli ešte doriešiť 23800 EUR. Bez ďalšej pôžičky by sme nedofinancovali kúpu nehnuteľnosti.
Ako najvýhodnejšie dofinancovať kúpu nehnuteľnosti?
Slovíčko najvýhodnejšie môže byť klamlivé. Pozrieme si to na ponúkaných možnostiach. Prekvapivo “matematicky” najvýhodnejší bol spotrebný úver. Aká by bola Vaša voľba? A mali by ste voľbu, či by ste boli radi aj za núdzové riešenie? Karty môže zamiešať aj obmedzenie Národnej banky Slovenska, kedy by mali banky obozretne pristupovať aj ku súčtu Vašich splátok.
1. Spotrebný úver na dofinancovanie hypotéky
Niektoré banky vedia k hypotéky doschváliť aj špeciálny spotrebný úver. Je určený na dofinancovanie hypotéky. Je obvykle oveľa výhodnejší, než spotrebný úver, o ktorý by ste žiadali bez hypotéky. Práve prvá banka, v ktorej si naši klienti nakoniec vybrali hypotéku, im ako jediná ponúkla takýto výhodný spotrebný úver na dofinancovanie kúpnej ceny.
Predbežná ponuka banky
Podľa vyjadrení poradcu v banke, mohli získať až 23000 EUR na maximálne 8 rokov so zvýhodnenou sadzba 3,9% – splátka 279,28 EUR. Bez poplatku za poskytnutie úveru. Výhodná sadzba bola garantovaná počas celej doby splatnosti (pri hypotéke máte garancie len na určité časové obdobie, napr. 3 alebo 5 rokov). Ako vidíte v tabuľke nižšie, tak to vôbec nie je zlá ponuka z pohľadu preplatenia, ak Vám nevadí vyššia mesačná splátka.
Nakoľko nemali problém so splátkou, práve túto možnosť chcela táto rodinka využiť. Dnes je síce trend brať úvery na minimálne 30 rokov, avšak niekedy má klient svoju predstavu a ciele, ktoré treba rešpektovať. Manželom sa pozdávala predstava, že zaberú počas svojho produktívneho života len 8 rokov, nevyhodia sa z finančnej rezervy a po splatení spotrebného úveru sa im nárazovo zníži výška mesačnej splátky, ale bude aj výrazne nižšie celkové úverové zaťaženie.
Konečná schválená ponuka
Po podaní žiadosti však nastalo nemilé prekvapenie. Schvaľovateľ dal po posúdení bonity/ratingu klienta a rodinných príjmov, nakoniec konečnú ponuku len 18000 EUR a to pri sadzbe 5,9% (čo na spotrebný úver stále nie je až tak zlé, ale už to nebola až taká skvelá ponuka).
18000 EUR, splatnosť 8 rokov, sadzba 5,9%, splátka 235,67 EUR, preplatenie 4624,32 EUR, bez poplatku za poskytnutie.
Konečná ponuka už nebola až taká lákavá. Preplatenie sa vcelku dosť zvýšilo vzhľadom k požičanej čiastke. Zároveň bolo potrebné použiť polovicu finančnej rezervy, ktorú si za spoločné manželstvo odložili. Museli by použiť viac než 5000 EUR. Aj navzdory alternatívnym odporúčaniam a rýchlej potrebe peňazí sa nakoniec rozhodli práve pre túto ponuku. My Vám však ponúkame aj ďalšie 2 možnosti, ktoré by ste mohli zvážiť.
| Výhodný spotrebný úver na dofinancovanie hypotéky | Predbežná ponuka | Schválený úver |
| Výška úveru | 23000 EUR | 18000 EUR |
| Splátka (spolu s hypotékou) | 279,28 EUR (589,43 EUR) | 235,67 EUR (545,82 EUR) |
| Splatnosť | 8 rokov | 8 rokov |
| Úroková sadzba | 3,9% | 5,9% |
| Preplatenie, poplatky, náklady | 3810,88 EUR | 4624,32 |
2. Úver stavebnej sporiteľne
Na základe našich skúseností, prežívajú úvery zo stavebnej sporiteľne svoju “renesanciu”. Pri dofinancovaní hypotéky sú dnes častou voľbou. Aj keď nejde rozhodne o najvýhodnejšiu možnosť ako dofinancovať hypotéku. Z pohľadu mesačných splátok a rodinného rozpočtu ide však o dobrú alternatívu. Aj keď sa schvaľovanie v stavebných sporiteľniach oproti minulosti sprísnilo, stále to však vyzerá, že banky sú predsa len prísnejšie. Aby sme to nenaťahovali, tak predbežná ponuka bola rovnaká ako finálne schválený úver.
Predbežná ponuka bola aj reálne klientovi schválená
23000 EUR, splatnosť 20 rokov, sadzba 3,99%, 146,90 EUR, poplatok za spracovanie úveru 276 EUR, poplatok za uzatvorenie zmluvy o stavebnom sporení 20 EUR, preplatenie 12362 EUR.
Našim manželom však výrazne vadilo, že je vcelku vysoké preplatenie a niektoré špecifiká, ktoré so sebou úver stavebnej sporiteľne prináša. Ale čo najviac zavážilo bolo málo času. Manželia mali príliš krátku lehotu na doriešenie financovania a vyplatenie kúpnej ceny. Schválenie úveru zo stavebnej sporiteľne trvalo dlhšie, ako sa predpokladalo a už nemohli dlhšie čakať. Trh s nehnuteľnosťami je dnes v rámci vyjednávania naklonený skôr v prospech predávajúceho a realitné kancelárie túto nerovnosť príliš nevyvažujú.
Určite jedným z faktov, ktoré tiež zavážili bolo aj celkové preplatenie, ktoré bolo pre nich podstatné. Je v poriadku, ak sa rozhodnete pre ponuku, ktorá najviac odráža Vaše priority a predstavy riešenia. Aj keď je pravda, že počas pandémie sa ukázalo, aké je podstatné mať aj dostatočnú finančnú rezervu. Alebo napríklad miernejšie MESAČNÉ ÚVEROVÉ ZAŤAŽENIE, ktoré dokážete uniesť aj v nepriaznivej situácii.
| Dofinancovanie hypotéky úverom stavebnej sporiteľne | Predbežná = Schválená ponuka |
| Výška úveru | 23000 |
| Splátka (spolu s hypotékou) | 146,90 EUR (457,05 EUR) |
| Splatnosť | 20 rokov |
| Úroková sadzba | 3,99% |
| Preplatenie, poplatky, náklady | 12658 |
3. NAJVÝHODNEJŠIA MOŽNOSŤ DOFINANCOVANIA HYPOTÉKY
V praxi využívame aj dofinancovanie chýbajúcich peňazí ďalšou hypotékou, resp. s pomocou ďalšej nehnuteľnosti. Vždy apelujeme a opakovane “trápime” našich klientov s touto možnosťou. Trápime preto, lebo v praxi sa tomu zväčša pri prvých dotazoch bránia. Ak dofinancovanie nevychádza, často je potrebné aj túto tému nakoniec otvoriť. Aj keď vychádza zvýhodnený spotrebný úver alebo viete získať pomerne ľahko úverové prostriedky zo stavebnej sporiteľne, je na zváženie pozrieť sa aj na túto tretiu a za nás naďalej najvýhodnejšiu možnosť.
Dočasná hypotéka s pomocou ďalšej nehnuteľnosti
Uvádzame to, aj keď sú samozrejme prípady, kedy takýto úver nejde využiť, lebo napr. rodičovská nehnuteľnosť nie je. Alebo vzťahy v rodine nie sú také, aby to bolo možné využiť. Avšak naša skúsenosť z posledných 2 rokov hovorí, že 9 z 10 rodičov, pomôžu svojim deťom (aj vnúčatám) aj takouto formou. Samozrejme, ak sa ich niekto na to opýta.
Vo veľa prípadoch sa tomu bránia práve viac mladí, než staršia generácia. Oni chápu, aké je dnes ťažké a finančne náročné zabezpečiť bývanie pre svoju rodinu. O týchto možnostiach nehovoríme len preto, že chceme ľudí zadlžovať hypotékami. Prax ukazuje, že väčšina aj tak musí využiť aj ďalší úver než len hypotéku, aby si mohli nehnuteľnosť nakoniec kúpiť alebo postaviť. A povedzme si to aj v štatistikách – viac než 70% Slovákov vlastní nehnuteľnosť bez zaťaženia hypotékou. A medzi nimi majú výrazný podiel práve naši rodičia, rodičovské domy a rodinné nehnuteľnosti.
Vráťme sa k nášmu reálnemu príkladu, kedy naši manželia chceli urobiť všetko pre to, aby to zvládli BEZ POMOCI RODIČOV. Nechceli ich svojimi starosťami zaťažovať. A nakoniec aj nezaťažili. My však vieme, že predbežná ponuka, ktorú sme dostali z tej istej banky, kde sme úver riešili by bola v praxi pomerne dobre získateľná. Rodičia totiž bývali v trojizbovom byte v Žiline, kde sme sa nestretli so situáciou, že by banka takéto zabezpečenie neakceptovala. Tiež dofinancovanie ďalšou hypotékou je spravidla vo výrazne nižšej výške, než čo by rodičovské nehnuteľnosti aj dovoľovali využiť..
Alternatívna ponuka dofinancovania hypotékou, ktorú naši klienti nevyužili
Aj takáto menšia hypotéka na dofinancovanie kúpnej ceny je pomerne flexibilná. Pre ukážku ponúkame 2 alternatívy na 8 a 20 rokov, aby ste si len tak ilustračne porovnali, o koľko je financovanie takouto formou výhodnejšie. Pritom reálne príklady, ktoré v praxi využívame sú blízke práve ilustračným príkladom. Výšku splátky je možné natiahnuť až na 30 rokov, ale môžete sa naopak rozhodnúť kľudne aj pre splatnosť pár rokov. Podľa svojich finančných možností.
| Dofinancovanie hypotéky ďalšou hypotékou pomocou rodičovskej nehnuteľnosti | 8 ročná splatnosť | 20 ročná splatnosť |
| Výška úveru | 23000 EUR | 23000 EUR |
| Splátka (spolu s prvou hypotékou) | 250,29 EUR (560,44 EUR) | 106,70 EUR (416,85 EUR) |
| Úroková sadzba | 1,09% | 1,09% |
| Preplatenie, poplatky – posudok, kataster,.. | 1284 EUR | 2864 EUR |
| Fixácia (garancia úroku) | 5 rokov | 5 rokov |
Ak si aj hypotéku nastavíte na dlhú splatnosť, tak si viete odkladať peniaze bokom alebo robiť mimoriadne vklady. Rodinný rozpočet môžete mať zaťažení na mesačných splátkach až o polovicu menej. Hypotéku tak môžete vyplatiť ľahšie a kľudne aj rýchlejšie, ako spotrebný úver, pri nižšej (rovnakej, ale rozhodne nie vyššej) finančnej záťaži na rodinný rozpočet. Alebo peniaze, čo nemusíte platiť na splátkach môžete radšej výhodne sporiť deťom.
Niekoľko odporúčaní na záver
- Za rezervačný poplatok v rezervačnej zmluve, alebo v Zmluve o budúcej zmluve, si “kúpte” najmä dostatok času. Dnes realitné kancelárie majú snahu získať nielen províziu za predaj nehnuteľnosti, ale aj za vybavenie hypotéky pre kupujúceho. Avšak otázka je, koho zastupujú- rovnako predávajúceho a rovnako férovo aj kupujúceho? Získate skutočne najvýhodnejšiu ponuku pre Vás? Realitná kancelária potrebuje predať za čo najviac a čo najrýchlejšie. Vy potrebujete získať čo najvýhodnejšie financovanie nielen hypotékou, ale hlavne aj dofinancovanie kúpy nad rámec hypotéky. Vybaviť hypotéku môže byť menej dôležité, než mať napr. dostatok času na preverenie viacerých možností ako dofinancovať Vašu nehnuteľnosť. V každej inštitúcii to chvíľu trvá a môže sa stať, že uplynutá rezervačná doba Vás doženie k menej výhodnému riešeniu, než by ste mohli získať, ak by ste mali navyše čas ďalšie 2-3 týždne. Prečítajte si v tomto článku, na čo si dať pri rezervačnej zmluve pozor.
- Pri dofinancovaní pomocou ďalšej hypotéky zvážte aj dlhšiu splatnosť (nemusí to však byť až 30 rokov). Ušetrené peniaze na splátkach si môžete výhodne sporiť a kedykoľvek sa viete rozhodnúť, či ich použijete na mimoriadnu splátku alebo niečo iné. Nemusíte si napr. potom platiť také drahé poistenia, ak budete mať dobrú finančnú rezervu. Tiež v prípade zníženia príjmu nemáte taký veľký tlak na núdzové riešenia, ako sú odklady splátok, ktoré môžu mať do budúcna negatívne následky.
- Ak sa pozeráte aj na cenu úveru, tak okrem preplatenia, si dajte na papier aj všetky pridružené náklady. V súčasnosti sa banky vracajú nielen k poplatkom za poskytnutie úveru, ale občas výhodná ponuka je spojená aj s ďalšími podmienkami a doplnkovými službami (napr. rôzne poistenia, nielen vedenie ale aj aktívne využívanie účtu a iné).
- Využite možnosť porovnať si viaceré ponuky a nechajte si alternatívy aj prerátať. Je rozumné mať aj krízový scenár, ak neklapne ideálne ponúkané riešenie. Najmä pri výstavbe a zameraní na montované stavby zbystrite a dobre si celý proces s niekým skúseným prejdite.
Väčšina finančných konzultantov na Slovensku pôsobí v režime finančného sprostredkovania. Sú odmeňovaní formou provízie za produkty finančných inštitúcií, ktoré Vám sprostredkujú. Vy vďaka tomu môžete získať zadarmo bezplatné konzultácie a návrhy riešení. Finančným sprostredkovateľom za poradenstvo priamo neplatíte, nakoľko ich už odmeňujú finančné inštitúcie. Využite odbornú pomoc, avšak vždy sa snažte v základe porozumieť produktom a službám, ktoré si kupujete a platíte. Vždy sa pýtajte na výšku poplatkov, provízií a sprievodných nákladov, ktoré sa s každým finančným riešením spájajú.