Rezervačná zmluva stojí často na začiatku Vašej cesty k novému bývaniu. Je to veľmi dôležitý dokument, ktorému ľudia však v praxi nevenujú dostatočnú pozornosť. Pozrieme sa na niektoré oblasti, ktoré by ste si mali vo svojej rezervačnej zmluve skontrolovať. Článok vychádza z desaťročia skúseností pri riešení hypotekárnych úverov stoviek klientov. Nenahrádza však právne poradenstvo, ktoré je pri zmluvách vždy dobré zvážiť.
Neuponáhľajte podpis
Ak Vás tlačia do rýchleho podpisu rezervačnej zmluvy, o to viac by ste mali spozornieť. Je pravda, že tejto praktike mnohých realitných kancelárií nahráva situácia na trhu. Tie najlepšie ponuky bytov či pozemkov miznú z ponuky niekedy aj v priebehu pár dní. Rezervačnú zmluvu by ste mali podpísať, ak ste si 100%-tne istý, že podmienky v nej sú korektne nastavené aj pre Vás.
Je rezervačná zmluva trojstranná?
V praxi sa vyskytujú aj také “rezervačky”, kde vystupuje len realitná kancelária a záujemca o nehnuteľnosť. Predávajúci dnes inzerujú vo viacerých kanceláriách a tie zháňajú pre predávajúceho dopyt na ich nehnuteľnosti. Často však predávajúci nechce riešiť exkluzívne predaj len cez jednu realitnú kanceláriu a preto im vopred nedáva výhradnú kontrolu nad predajom nehnuteľnosti. Niektoré realitné kancelárie chcú mať istotu, že predaj pôjde následne cez nich a vytvárajú aj takéto “rezervačné” zmluvy.
Ak je rezervačná zmluva uzatvorená len medzi realitnou kanceláriou a Vami, tak predávajúceho k ničomu vyslovene nezaväzuje. Je teda vhodné požadovať, aby v zmluve figuroval aj predávajúci. S predávajúcim nie je vyslovene nutné sa stretnúť, nakoľko niekedy realitné kancelárie môžu mať aj právoplatné plnomocenstvo (dohodu o zastupovaní) od predávajúceho – táto skutočnosť má byť tiež uvedená v zmluve.
Treba mať čas skontrolovať stav nehnuteľnosti
Ak v rezervačnej zmluve už podpisujete, že ste so stavom zoznámený, tak by ste s ním naozaj zoznámený mali byť. V opačnom prípade je vhodné, aby bola rezervačná zmluva naformulovaná tak, aby ste mali čas si skontrolovať dôležité veci (napr. dá sa na avizovanom “stavebnom” pozemku naozaj stavať?). Je dobré skontrolovať ako skutkový, tak aj právny stav. Ak sa jedná napr. o starú nehnuteľnosť je dobré slová predávajúceho/”realitky” overiť s niekým, kto sa tomu rozumie (nie každý je znalec v každom odbore). Tiež dáva zmysel právne poradenstvo a overenie vlastníckych či prístupových práv k nehnuteľnosti. Právne vady, rôzne bremená či exekúcie – je dobré overiť všetko, čo by mohlo komplikovať prevod nehnuteľnosti či financovanie hypotékou.
Obojstranne korektné podmienky zmluvy
Veľmi dôležité je mať správne nastavené aj poplatky a rezervačnú zálohu. Rezervačná záloha by nemala za každých okolností, ak nedôjde ku kúpe, prepadnúť v prospech predávajúceho, resp. realitnej kancelárie. Treba mať korektne a dobre nadefinované podmienky, čo sa stane s rezervačným poplatkom, ak nedôjde k podpisu kúpnej zmluvy. Hlavne, ak to spôsobia dôvody, ktoré nie sú zavinením na Vašej strane. Samozrejme, že je korektné, aby rezervačná záloha prepadla a nebola Vám vrátená, ak ste si nehnuteľnosť rezervovali a Vašim zavinením ku kúpe nedôjde. Sú však aj dôvody, ktoré nie sú priamo Vami spôsobené, alebo ste ich nemohli ovplyvniť. Mnohé sa dajú zahrnúť do zmluvy.
Nie je korektné, ak ku kúpe nakoniec nedôjde pre to, že nedostatky boli na strane predávajúceho alebo realitnej kancelárie. Bohužiaľ sa stáva, že niektoré fakty bývajú zamlčané predávajúcim, či nedôsledne skontrolované zo strany realitnej kancelárie (napr. chcete kúpiť “stavebný” pozemok a ukáže sa, že nie je stavebný). Tiež neprimerané sankcie alebo zmluvné pokuty nie sú v poriadku. Žiaľ sa často stáva, že predávajúci môže kedykoľvek “bezbolestne” odstúpiť od rezervačnej zmluvy a vráti Vám rezervačnú zálohu. Naopak, Vy máte na svojej strane rôzne sankcie a nemôžete odstúpiť tak jednoducho od kúpy a prídete o rezervačnú zálohu aj v prípadoch, kedy to nie je korektné. Rezervačná zmluva by mala byť tak postavená, aby obidve strany mali rovnakú motiváciu úspešne doriešiť predaj/kúpu nehnuteľnosti. Práva, no najmä povinnosti, má mať predávajúci, ale aj kupujúci.
Vydieranie netolerujte
Áno aj to sa v praxi deje. “Buď podpíšete zmluvu za týchto podmienok, alebo to predáme niekomu inému.” Ak je zmluva nekorektná, je to riziko. V určitých prípadoch je možno aj lepšie, vybrať si inú nehnuteľnosť a korektného zmluvného partnera (predávajúceho/realitnú kanceláriu).
Občas sa stáva, že realitná kancelária Vás núti, že musíte riešiť financovanie cez nich, inak Vám nehnuteľnosť nepredá. Je rozdiel, ak realitná kancelária poskytuje nejakú výhodu (napr. vrátenie rezervačnej zálohy pri neúspešnom financovaní), kedy to môže byť zaujímavé. V opačnom prípade je to opäť impulz, že treba byť opatrný. Je dôležité si uvedomiť, koho vlastne realitná kancelária zastupuje – obvykle sú to záujmy primárne predávajúceho a tiež samotnej realitnej kancelárie. Vy potrebujete, aby niekto zastupoval nezávisle aj Vaše záujmy – právnik, stavebný dozor, hypotekárny špecialista a pod.
Vyšší level zabezpečenia
Často býva v rezervačnej zmluve uvedený účet realitnej kancelárie pre zloženie rezervačnej zálohy. Ak máte pochybnosti, alebo sa chcete viac zabezpečiť, dá sa riešiť aj notárska/advokátska zábezpeka (úschova) či vinkulačný účet v banke (peniaze sa uvoľnia až vtedy, keď sú splnené niektoré podmienky – napr. dodanie územno-plánovacej informácie, že sa jedná o stavebný pozemok). Slušná realitná kancelária nemá problém s týmito zabezpečovacími nástrojmi. Doba, kedy sa odovzdávajú peniaze v hotovosti (vo výške niekoľkých tisíc eur) do rúk realitnej kancelárie pri podpise rezervačnej zmluvy, je už preč. Odovzdávanie vyšších čiastok v hotovosti nie je ideálne znamenie a mali by ste spozornieť. Rozhodne sa nemusíte hanbiť za opatrnosť.
Financovanie hypotékou
V súčasnosti sa sťažuje financovanie prostredníctvom hypotéky, resp. je ťažšie sa dostať k financovaniu nad rámec hypotéky. Ak teda nemáte vlastné zdroje a dostatočne vysoké príjmy môže byť dofinancovanie 20% z kúpnej ceny občas oriešok. Ak chcete využiť hypotekárny úver, banka bude posudzovať aj samotnú nehnuteľnosť veľmi dôsledne – môže a nemusí ju akceptovať na založenie, alebo môže výšku poskytnutého úveru znížiť. Je vhodné zvážiť zapracovanie dodatku, aby v prípade neúspešného financovania napr. hypotekárnym úverom, aspoň časť rezervačnej zálohy bola vrátená. Ak by sa však jednalo o vyslovene nejaký “podraz” (napr. nevysporiadaná prístupová cesta, o ktorej by realitná kancelária mala vedieť), je vhodné, aby rezervačná záloha bola vrátená celá. To však treba mať dobre naformulované a dohodnuté v rezervačnej zmluve. Ak s takouto klauzulou predávajúci nesúhlasí, je dobré sa poradiť. V praxi často kupujúci potrebuje úver a teda potrebuje aj zvýšiť šance úspešného financovania hypotékou.
Odporúčania
- Zvážte aj služby právnika– Ak nie ste úplne schopný (odborne) odhaliť nedostatky, tak je to rozumný postup. Zaplatiť desiatky tisíc eur za nehnuteľnosť je v porovnaní s cenou právnika “kvapka” v mori. Právnik Vám pomôže následne aj s kúpnou zmluvou a pomôže Vám skontrolovať právny stav nehnuteľnosti. Môže Vám tiež pomôcť, ak by sa to niekde v procese skomplikovalo.
- Požadujte férové podmienky – Rezervačná zmluva, resp. celkovo zmluvné dokumenty, majú mať v sebe určitú rovnováhu práv a povinností predávajúceho a kupujúceho.
- Nájdite si odborníkov, ktorí zastupujú Vaše záujmy – Potrebujete nejakú “protiváhu”. Niekoho, kto bude pri kúpe alebo výstavbe riešiť aj podmienky vo Váš prospech, resp. na Vašu ochranu. Hypotekárny špecialista, osobný bankár, stavebný dozor, právnik, finančný špecialista,… Bohužiaľ zastupovanie realitnou kanceláriou toto pre kupujúceho nezaručuje – realitná kancelária zastupuje najmä záujmy predávajúceho. Predávajúci chce rýchlo predať a za čo najvyššiu cenu. Kto teda rieši Vaše záujmy a práva, vyjednáva vo Váš prospech, alebo rieši nie “najrýchlejšie” ale najvýhodnejšie financovanie kúpy?
- Právne a finančné poradenstvo – Pri kúpe nehnuteľnosti vo výške desiatok tisíc či stoviek tisíc eur dáva zmysel zvažovať aj tieto služby a poradiť sa so skúsenými odborníkmi a konzultantmi, na ktorých sú dobré skúsenosti. Vedeli ste, že služby skúseného finančného sprostredkovateľa neplatíte Vy? Vyberte si odborníkov, na ktorých sú dobré referencie.
Väčšina finančných konzultantov na Slovensku pôsobí v režime finančného sprostredkovania. Sú odmeňovaní formou provízie za produkty finančných inštitúcií, ktoré Vám sprostredkujú. Vy vďaka tomu môžete získať zadarmo bezplatné konzultácie a návrhy riešení. Finančným sprostredkovateľom za poradenstvo priamo neplatíte, nakoľko ich už odmeňujú finančné inštitúcie. Využite odbornú pomoc, avšak vždy sa snažte v základe porozumieť produktom a službám, ktoré si kupujete a platíte. Vždy sa pýtajte na výšku poplatkov, provízií a sprievodných nákladov, ktoré sa s každým finančným riešením spájajú.