Nie je to ideálna situácia, že nemáte žiadnu rezervu. V praxi drvivá väčšina ľudí nemá pripravených bankou “požadovaných” 20% vlastných zdrojov. Ak to príjem dovoľuje, je možnosť aj tak postaviť dom. Z mnohých doplnkových dotazov k chýbajúcej rezerve, vyberáme dnes tento: “Môžem si dovoliť postaviť montovaný dom na hypotéku?” Ukážeme si ilustračný príklad, ako by to mohlo vyzerať. Pri výstavbe len cez úvery je vhodné čím skôr začať vytvárať rezervu a tiež sa chrániť napríklad poistením. Aj hypotéka je úver – istá obozretnosť je určite na mieste.
Po starostlivom zvážení sme si vybrali pre ilustračný príklad lokálnu firmu na výstavbu 4-izbového drevodomu. Firma má k dispozícii na výber aj niekoľko pozemkov. Zabezpečia nám všetko a dom nám odovzdajú na kľúč v štandarde – vrátane kuchyne, kúpeľne a toalety. Stačí sa už len nasťahovať a doniesť pre štart základný nábytok. Po konzultáciách a výbere vhodného pozemku sme zistili, že na financovanie potrebujeme 150000 EUR.
Dnes veľké množstvo firiem dokáže postaviť montovaný dom na hypotéku. Často sa výstavba rieši nasledovne:
- po dohode zaplatíte zálohu – v našom prípade 10% z celkovej ceny
- firma vyrobí hrubú stavbu a zmontuje “korpus” domu
- následne sa vybaví hypotéka na postupné financovanie výstavby
- firma dostane z hypotekárneho úveru postupne tranže na výstavbu (postupne sa bude úver čerpať)
- po kolaudácii a odovzdaní domu zaplatíte poslednú tranžu (obvykle to býva min 10% z úveru)
Tu je jeden z možných scenárov ako postaviť montovaný dom na hypotéku
1. Úver na zálohu pre firmu – 15000 EUR
Keďže nemáte žiadne voľné peniaze a zatiaľ ani žiadnu inú nehnuteľnosť na založenie, musíte si zobrať úver už na prvých 10% ceny. V praxi sa stretávame s rôznymi možnosťami, ktoré pripravujú pre ľudí developeri v oblasti montovaných domov. V našom príklade chceme upriamiť pozornosť aj na možnosti, ktoré pribúdajú. A teda, že firma dodá nielen výstavbu montovaného domu, ale aj pozemok, teda parcelu, kde dom bude stáť. Práve pre ľudí, ktorí majú nulovú hotovosť, to môže byť vhodná alternatíva. V našom vzorovom príklade a po dohode s firmou môžeme mať napr. tieto možnosti ako uhradiť prvých 10%:
- bezúčelový spotrebný úver na max 8 rokov – sadzby môže byť okolo 5- 10%
- úver stavebnej sporiteľne (aj bez nutnosti založenia nehnuteľnosti) – sadzby môžu byť okolo 4-5%
- hypotekárny úver – ak sa s firmou dohodnote napr. najskôr na založení pozemku, alebo by sme mali šťastie a napr. naši rodičia by dovolili využiť aj ich nehnuteľnosť pre výhodnejšie financovanie – sadzby aj pod 1%
V príklade pôjdeme do rýchlej a nie najvýhodnejšej možnosti, nakoľko v praxi nie je vždy možné využiť najvýhodnejšiu možnosť – zoberiete si dočasne spotrebný úver. Ak máte možnosť si neskôr zobrať vyššiu hypotéku na postupné čerpanie, ako budete potrebovať na dokončenie výstavby, tak aj vďaka tomu je niekedy možnosť prvotný spotrebný úver z hypotekárnych prostriedkov vyplatiť (nateraz si to nebudeme však komplikovať vo vysvetľovaní nášho príkladu).
Alternatívou môže byť využitie aj úveru stavebnej sporiteľne. Môže to byť zaujímavé riešenie oproti spotrebnému úver, z dôvodu možnosti využiť dlhšiu splatnosť. Spotrebné úvery môžu mať maximálnu splatnosť 8 rokov. Mesačné splátky bývajú preto vyššie, než pri hypotéke alebo úvere zo stavebnej sporiteľne.
Veľká pomoc môže byť aj využiť nehnuteľnosť rodičov, ktorá financovanie len cez úvery, teda bez vlastných zdrojov, opäť viac cenovo zvýhodňuje.
2. Firma vyrobí a zmontuje hrubú stavbu
Banky zatiaľ nevedia financovať montovaný dom hneď od začiatku. Musí byť stavba zamerateľná geodetom v zmysle projektu. V prípade murovaného domu je možné zobrať si hypotéku oveľa skôr – postaviť múry cca do výšky okien. Pri montovanom dome je to možné až po zmontovanom “korpuse” domu. Vždy je však vhodné sa poradiť, nakoľko môže prísť na trh aj nová možnosť, ako si postaviť montovaný dom na hypotéku.
3. Hypotéka na montovaný dom
V tejto chvíli je potrebné urobiť si znalecký posudok. Znalec si za znalecký posudok zoberie samozrejme peniaze. Záleží od lokality, znalca a nehnuteľnosti. Cena sa pohybuje okolo 200 – 300 EUR. Znalca je vhodné vybrať na základe referencií. Obvykle aj poradca v banke, alebo šikovný nezávislý poradca či sprostredkovateľ, odporučí znalca z Vašej lokality. Znalca Vám môže odporučiť aj firma, ktoré domy realizuje. Niekedy je však vhodné, mať opäť nezávislý pohľad na dom, v ktorom budete žiť desiatky rokov.
Znalca si môžete aj vyhľadať cez stránku obcan.justice.sk, kde je zoznam.
Do znaleckého posudku sa priložia pre banku potrebné podklady – projekt domu schválený v stavebnom konaní, zmluva o nadobudnutí, katastrálna mapa, list vlastníctva, fotodokumentácia a iné relevantné podklady.
Po zadaní žiadosti o úver, posúdení žiadateľov, aktuálneho stavu nehnuteľnosti a jej budúcej hodnoty po dokončení… dostanete stanovisko o výške hypotéky, ktorú budete postupne čerpať. Hypotéka samozrejme nezávisí len od samotnej nehnuteľnosti. V našom článku si môžete pozrieť, čo všetko sa posudzuje pri poskytovaní hypotéky. Tiež môžete využiť naše profesionálne služby:
4. Postupné čerpanie hypotéky
V našom modelovom prípade po posúdení znaleckého posudku a schvaľovaní v banke bola stanovená budúca hodnota nehnuteľnosti 178000 EUR.
Budúcu hodnotu pozitívne ovplyvnila lokalita výstavby, aktuálny záujem kupcov o domy v danej lokalite, vybavenie domu a štandard. Nie je to nič neobvyklé, že budúca hodnota sa pozitívne líši od ceny, ktorú firme zaplatíte. Samozrejme, ak sa jedná o dobrý projekt a dobrú lokalitu z pohľadu banky.
Dnes banky schvaľujú obvykle 80% z budúcej hodnoty. Môže sa stať, že v prípade ďalšieho legislatívneho sprísňovania, či menej zaujímavej lokality, dostanete len 70%.
Naša schválená výška hypotéky, vzhľadom k príjmom a už existujúcemu spotrebnému úveru, je 142400 EUR. Firma od nás dostala už 15000 EUR a máme na pozemku rozostavaný dom. Ak by sme schválenú hypotéku na postupné financovanie vyčerpali celú, tak 7400 EUR nám ešte ostane (môžeme vyplatiť časť spotrebného úveru alebo dokončiť exteriér okolo domu).
Pri postupnom čerpaní, kým úver nie je celý dočerpaný, platíte v niektorých bankách len úroky. Je preto vhodné dobre zladiť rýchlosť výstavby a výšku jednotlivých tranží.
Prvé čerpanie úveru
Výška 1. tranže (prvého čiastočného čerpania úveru) záleží od podmienok zmluvy k hypotéke. Často banky majú podmienku, aby prvé čerpanie bolo maximálne 50% zo schváleného úveru (schválenej hypotéky). POZOR. A zároveň nie viac ako 70% aktuálnej hodnoty. Teda nie z budúcej hodnoty, ale z hodnoty, ktorú má rozostavaný dom v čase vytvorenia znaleckého posudku. V našom prípade je súčasná hodnota 80000 EUR – pozemok, základová doska a “korpus” domu. Firma dostane k už vyplatenej zálohe 15000 EUR ďalších 56000 EUR.
Obvykle, po každom čerpaní dostanete splátkový kalendár od banky, kde bude výška splátky. Vždy podľa toho, koľko ste už z úveru vyčerpali. Pri postupnom čerpaní, kým úver nie je celý dočerpaný, platíte v mnohých bankách len úroky. Je preto vhodné dobre zladiť rýchlosť výstavby a výšku jednotlivých tranží.
Ďalšie čerpanie úveru
Tranží môže byť aj viacero (napríklad 6). V zmluve s firmou si stanovte, do akej miery postúpi výstavba po každej tranži. Firma Vás po výstavbe každej etapy domu vyzve, aby ste uhradili ďalšiu tranžu.
V 2. a ďalších tranžiach banka obvykle povolí čerpanie tak, aby na konci zostalo minimálne 10% z úveru nevyčerpaných. Pred odoslaním tejto poslednej časti peňazí si banka môže vyžiadať napr. fotodokumentáciu aktuálneho stavu, čestné prehlásenie o vynaložených prostriedkoch z úveru či iné zmluvne dohodnuté podklady.
Ďalšia tranža bude v našom prípade podľa zmluvy 62800 EUR. Tak to bolo zmluvne dohodnuté s developerom, ktorý realizuje náš ilustračný montovaný dom. Pri tejto úhrade je náš dom už takmer dokončený. Firme sme vyplatili postupne zálohu 15000 EUR, prvé čerpanie 56000 EUR a druhé čerpanie 62800 EUR.
5. Posledné čerpanie hypotéky a kolaudácia domu
Posledných 10% banka dovolí dočerpať až vtedy, keď bude dom v určitej fáze dokončenosti. Banke väčšinou stačí stav, kedy sú hotové podlahy, vnútorné omietky, strecha, fasáda, okná a vstupné dvere. Pre náš modelový prípad sme sa dohodli s firmou, že dočerpáme celú ostávajúcu hypotéku až po kolaudácii (ostáva nám ešte viac ako 10%, takže banka je s tým OK).
V rámci tejto tranže firme doplatíme ostávajúcich 16200 EUR a ostane nám ešte 7400 EUR. V našom príklade tieto ostávajúce financie použijeme na dokončenie exteriéru a teda ostane nám na splácanie hypotéka aj spotrebný úver. V praxi totiž často skôr peniaze chýbajú a aj keď mnohí klienti na začiatku plánujú, že sa spotrebný úver vyplatí, peniaze sa často musia použiť inak.
Firma dom dokončila, aktuálne prebieha kolaudácia. Zároveň sme banke predložili fotokumentáciu, sumárny rozpočet všetkých nákladov výstavby a požiadali o posledné čerpanie. Banka má právo v rámci supervízie (posúdenie odborným analytikom) pristúpiť aj k osobnej obhliadke nehnuteľnosti.
Ak všetko sedí s projektom a podklady (prípadná obhliadka) sú v poriadku, banka schváli poslednú tranžu. Firma od nás finálne dostáva 16200 EUR a teda sme vyplatili celých 150000 EUR.
Už sa len nasťahovať a užívať si náš nový dom. Zvyšných 7400 EUR poslúži k dotvoreniu nového domova k plnej spokojnosti.
Rady na záver
Každá výstavba domu je špecifická. Každý dom, aj navonok vyzerajúci rovnako, sa vnútri líši podľa osobných preferencií. Preto aj cena sa líši či mení počas výstavby. Sú tiež rôzne možnosti financovania. Niektoré banky Vám požičajú cez hypotéku 80% z budúcej hodnoty (v našom ilustračnom príklade z hodnoty 178000 EUR), niektoré 80% z kúpnej/zmluvnej ceny (v našom ilustračnom príklade by to bolo 150000 EUR).
Je dôležité, ak riešime výstavbu domu cez hypotéku prvý raz, poradiť sa s odborníkom. Môže nám pomôcť aj konzultant z firmy, ktorá stavia s nami dom. Je však vhodné mať nezávislý dozor – aj stavebný, aj finančný. Poraďte sa s bankovým poradcom, nezávislým finančným poradcom, hypotekárnym špecialistom či finančným sprostredkovateľom, ktorí Vám môžu aj porovnať rôzne banky a výhodnosť financovania. Zhodnoťte nielen rôzne ponuky bánk, ale hlavne aj rôzne možnosti financovania.
Čo napríklad ovplyvní cenu bývania či preplatenia na úvere:
- Kombinácia úverov – spotrebný a hypotekárny, hypotekárny a hypotekárny, úver stavebnej sporiteľne a hypotekárny,…
- Celková výška hypotéky – zoberte vždy maximálnu možnú hypotéku na postupné financovanie, ktorú banka vie poskytnúť. Následne budete mať možnosti voľby – napr. vyplatiť časť spotrebného úveru, dovybaviť interiér a exteriér domu, dokonca môžete hypotéku aj nedočerpať a teda váš finálny úver bude nižší (to sa však dokážete rozhodnúť flexibilne v čase, nakoľko viaceré banky toto umožňujú)
- Ako rýchlo bude prebiehať výstavba – rýchlou a kvalitnou výstavbou môžete výrazne ušetriť, ak chcete postaviť montovaný dom na hypotéku. Pri montovaných domoch sa aj táto skutočnosť priaznivo odráža v cene.
- Koľko bude trvať postupné čerpanie – kým nebude úver vyčerpaný celý, môže sa stať, že budete platiť splátky bez istiny – z úveru nebude ubúdať. Budú sa platiť len úroky. Pri hypotékach s postupným čerpaním je to bežné. Je však dobre tomu rozumieť, resp. si porovnať aj iné možnosti.
- Mesačné prevádzkové náklady domu – energetický štandard, druhy vykurovania a pod. Niekedy aj drahší dom je výhodnejší z pohľadu prevádzky a mesačných nákladov vrátane hypotéky. Nechajte si namodelovať aj drahší dom v inom energetickom a technologickom štandarde.
- Kvalita výstavby a dĺžka záruky od firmy – všetko čo budete musieť opraviť na dome po záruke sú Vaše ďalšie náklady.
Väčšina finančných konzultantov na Slovensku pôsobí v režime finančného sprostredkovania. Sú odmeňovaní formou provízie za produkty finančných inštitúcií, ktoré Vám sprostredkujú. Vy vďaka tomu môžete získať zadarmo bezplatné konzultácie a návrhy riešení. Finančným sprostredkovateľom za poradenstvo priamo neplatíte, nakoľko ich už odmeňujú finančné inštitúcie. Využite odbornú pomoc, avšak vždy sa snažte v základe porozumieť produktom a službám, ktoré si kupujete a platíte. Vždy sa pýtajte na výšku poplatkov, provízií a sprievodných nákladov, ktoré sa s každým finančným riešením spájajú.