Sadzby na hypotékach sú naďalej atraktívne nízko, avšak oplatí sa ich zvažovať aj pri menších sumách? Je v tomto smere hypotéka lepšia než spotrebný úver? Spotrebné úvery sú administratívne jednoduchšie a môžu byť z pohľadu poplatkov na tom lepšie. Každý prípad je samozrejme iný. Ponúkame Vám jedno reálne praktické porovnanie.
Malá hypotéka
V našom ukážkovom prípade klient Juraj potrebuje 8000 EUR na kúpu auta. Klient nechce riešiť auto cez leasing. Aj keď má dostatok vlastných zdrojov, láka ho predstava nízkeho úroku na bezúčelových hypotékach. Porovnávame ponuku z jeho konkrétnej banky, nakoľko to chce doriešiť v nej.
Bezúčelová hypotéka – aj na auto
Juraj vlastní 3 izbový byt v hodnote 100000 EUR, na ktorom už má v danej banke hypotéku – už “len” 55000 EUR. Bral si ju na dofinancovanie kúpy. Ak by sa rozhodol riešiť kúpu auta bezúčelovou hypotékou, s tou istou bankou môže uzavrieť ďalšiu hypotekárnu zmluvu (v jeho prípade až do výšky 25000 EUR). Juraj práve toto zvažuje, nakoľko je úrok pri 5 ročnej fixácii (garancii sadzby) len 1,19%. Úver by chcel splatiť práve do 5 rokov.
Ak by sme porovnali ponuku v rôznych bankách, je pravdepodobné, že by sa nám podarilo nájsť ešte výhodnejší úrok na hypotéke. Pri takejto krátkej splatnosti úveru je na zváženie aj využitie kratšej fixácie (napr. na 3 roky), kde sú úroky výhodnejšie než pri 5 ročnej fixácii. Nie v každom prípade je však prenesenie úveru/úverov do iných bánk také výhodné, ako to na prvý pohľad vyzerá. Treba zohľadniť viac faktorov a tiež Vaše preferencie a ďalšie výhody, ktoré v súčasnej banke máte.
Splátka, preplatenie a náklady
Pri bezúčelovej hypotéke bude Jurajova splátka 137,41 EUR. Musí však pred vybavením (a vôbec schválením úveru) vopred zaplatiť nový znalecký posudok k zakladnému bytu – 150 EUR. Aj keby banka úver neschválila, tento náklad by Jurajovi ostal. Jeho banka si tiež účtuje poplatok za poskytnutie úveru vo výške 150 EUR. V tomto poplatku však za klienta dorieši aj kataster a zaplatí náklady s tým spojené (teda 66 EUR kolok, tiež ušetrí klientovi čas a náklady na dopravu). Juraj musel upraviť aj svoje poistenie nehnuteľnosti, nakoľko banka požadovala vyššie poistné limity pri založenom byte – mesačné poistné sa mu navýšilo o 4,9 EUR.
V rámci porovnania vidíte v tabuľkách reálny prepočet a tiež dôležité RPMN.
| Výška úveru | 8000 EUR |
| Sadzba | 1,19% |
| Splatnosť | 5 rokov |
| Mesačná splátka úver | 137,41 |
| Jednorázový náklad – znalecký posudok | 150 EUR |
| Jednorázový poplatok za poskytnutie úveru | 150 EUR |
| Mesačné navýšenie poistenia nehnuteľnosti | 4,90 EUR |
| Celkové preplatenie vrátane nákladov | 8838,32 EUR |
| RPMN | 4,22% |
TIP: Sú aj rôzne akciové ponuky. Niektoré banky, ktoré majú informácie o Vašej nehnuteľnosti, nemusia požadovať znalecký posudok, alebo si urobia odhad interne zadarmo – stačí im k tomu dodať len aktuálne fotografie. Tiež poplatok za poskytnutie vedia banky ušetriť a poskytnúť hypotéku aj zadarmo. V našom vzorovom príklade by sme tak mohli reálne ušetriť ďalších 300 EUR, ak by mala ponuka takéto zvýhodnenia.
Spotrebný úver rýchlo a bez starostí
Jednoduchosť a dostupnosť. Toto je najväčší ťahák, prečo sú naďalej tieto úvery pre ľudí atraktívne. Administratívna záťaž pre klienta je výrazne menšia než pri hypotéke. Za zmienku tiež určite stojí, že sa sadzby na týchto úveroch za posledných pár rokov znížili. Dnes sa dajú získať spotrebné úvery bežne niekde okolo sadzby 5,9% – 6,9%. Samozrejme vždy záleží jednak od posúdenia bonity klienta v banke, tiež od prípadnej “akcie”, kedy banky lákajú na zaujímavé benefity a zľavy z úrokovej sadzby.
Splátka, preplatenie a náklady
Po zadaní žiadosti banka schváli takýto úver obvykle na počkanie (občas to môže trvať do 3 dní). Po schválení sa môžu rovno podpísať zmluvy a peniaze sú hneď na bežnom účte. Splátka je 154,29 EUR. Poplatok za poskytnutie nie je žiadny. Netreba platiť samostatne (alebo stiahnutím z výšky úveru) teda žiadne jednorázové vstupné poplatky či iné náklady.
| Výška úveru | 8000 EUR |
| Sadzba | 5,9% |
| Splatnosť | 5 rokov |
| Mesačná splátka úver | 154,29 EUR |
| Poplatok za poskytnutie úveru | 0 EUR |
| Celkové preplatenie vrátane nákladov | 9257,44 EUR |
| RPMN | 6,06% |
Dlhšia splatnosť, než v našom modelovom príklade, hrá ešte v prospech hypotéky. Každé 1-2% navyše, pri predĺžení splatnosti o “pár” rokov, sa ukáže na vyššom preplatení.
Hypotéka lepšia než spotrebný úver
Aj po zohľadnení dodatočných nákladov je hypotéka lepšia (výhodnejšia) než spotrebný úver. Juraj si síce navyšoval cenu poistenia svojho bytu kvôli hypotéke a zaplatil ešte 300 EUR (za poskytnutie a znalecký posudok)… No aj po tom všetkom je preplatenie tejto malej hypotéky len 838,32 EUR – vrátane všetkého, čo sme tu spomínali. A to sme vôbec nevyťahovali ďalšie ešte výhodnejšie možnosti pri hypotéke, ktoré by ste v súčasnosti dokázali využiť.
Je však fér aj povedať, že pri riešení hypotéky treba zobrať do úvahy aj čas samotného vybavenia. V našom prípade Juraj čakal 3 dni na znalecký posudok, následne 4 dní na schválenie úveru, po podpise zmlúv sa všetko dalo na kataster a kým prišli peniaze na účet, prešli ďalšie 3 dni – spolu to trvalo 10 dní od začiatku vybavovania až po získanie peňazí z úveru. V jeho prípade by bol spotrebný úver do 30 min schválený a peniaze by boli hneď aj na účte pripravené na použitie.
V rámci odporúčania sa dá konštatovať, že ak nepotrebujete peniaze na počkanie (napr. rýchla a výhodná kúpa, na ktorej ušetríte viac ako na preplatení), je spravidla aj malá hypotéka lacnejším a rozumnejším riešením. Ak sa obávate nákladu vopred, v podobe znaleckého posudku, na trhu sú riešenia – napr. hypotéka “naopak”, či interné ocenenie nehnuteľnosti. Juraj však chcel využiť svoju bankou, s ktorou je spokojný a teda možnosti boli dané – nebolo to najvýhodnejšie riešenie na trhu. Dobrý bankový poradca, či finančný sprostredkovateľ, vie v dobrej analýze klienta odhadnúť prípadný problém ešte pred zadaním žiadosti a minimalizovať zbytočne vynaložené náklady.
Odporúčania
- porovnajte si voči spotrebnému úveru alternatívu financovania hypotékou aj pri nižších sumách
- v rámci riešenia alternatív odporúčame pozrieť sa na celý trh – môžete využiť benefity, ktoré ešte zvýhodnia financovanie hypotékou (preplatenie katastra, preplatenie znaleckého posudku, odpustenie poplatku za poskytnutie a pod.)
- ak nemáte dostatočnú finančnú rezervu, hypotéku môžete natiahnuť oproti spotrebnému úveru na viac rokov – vďaka menšiemu preplateniu a nižšej splátke si môžete vytvárať rezervu, ktorá sa bude dať použiť nielen na rýchlejšie splatenie úveru
Väčšina finančných konzultantov na Slovensku pôsobí v režime finančného sprostredkovania. Sú odmeňovaní formou provízie za produkty finančných inštitúcií, ktoré Vám sprostredkujú. Vy vďaka tomu môžete získať zadarmo bezplatné konzultácie a návrhy riešení. Finančným sprostredkovateľom za poradenstvo priamo neplatíte, nakoľko ich už odmeňujú finančné inštitúcie. Využite odbornú pomoc, avšak vždy sa snažte v základe porozumieť produktom a službám, ktoré si kupujete a platíte. Vždy sa pýtajte na výšku poplatkov, provízií a sprievodných nákladov, ktoré sa s každým finančným riešením spájajú.