Hypotekárna kalkulačka na rok 2022 - Nedajte sa nachytať!

Najčastejšie otázky v našich bezplatných finančných poradniach sú tie, ktoré sa týkajú výšky hypotéky. Akú veľkú hypotéku si môžem zobrať? Koľko nám s manželom banka požičia? Akú výšku hypotéky schváli banka živnostníkovi? Aký je výpočet hypotéky, ak som slobodná mamička, mám už úver a 2 deti? A ďalšie kreácie tejto témy. Žiaľ, žiadna hypotekárna kalkulačka na rok 2022 Vám takto konkrétne neporadí. A nepomohla by Vám ani tá z minulého roka, o čom sme písali článok Výška hypotéky v roku 2021 – kalkulačka neporadí. Ak si chcete k danej téme prečítať viac, prečítajte si aj ten minulý článok. Tento článok ho bude dopĺňať.

K tejto téme existuje na internete viacero “počítadiel”. Uľahčím Vám a doplním dokonca kalkulačky našej konkurencie. Tie, ktoré sú skvele spracované a na všeobecný výpočet by som sa neobával ich sám využiť. Čo pri výpočte rozhoduje a prečo sa nedopátrate k realite cez žiadnu kalkulačku, sa dočítate nižšie. Oblasti, ktoré sú v článku popísané, vychádzajú z praxe. Kde sú tie háčiky? Je dobré zistiť, či napr. nepatríte k tej časti žiadateľov o hypotéku, ktorí nečakane budú mať schválenú inú výšku úveru a za iných podmienok. Banka stále môže hypotéku aj zamietnuť.

Hypotekárna kalkulačka na internete

Ak sa rozhodnete využiť internet pre hľadanie hypotekárnej kalkulačky a zodpovedať si výšku ku svojej hypotéke, tak spravidla narazíte na 3 typy možností. Z každej vyberáme aj konkrétny príklad (a zahŕňame aj konkurenčné spoločnosti, aby sme Vám výber uľahčili).

Jednoduchá hypokalkulačka od portálu Finančný kompas

Jednoduchá, avšak veľmi pekne sa z nej dozviete, čo potrebujete. Ak máte určitú výšku hypotéky – aká je splátka pri určitej sadzbe. Alebo si ľahko nasimulujete, aká je pri určitej maximálnej splátke a možnej splatnosti prislúchajúca výška hypotéky. Ako píšeme vyššie, tento typ hypokalkulačky Vám nepovie, koľko by ste cez hypotéku získali Vy. Je to len tá “jednoduchá kalkulačka”, zároveň veľmi presná kalkulačka. Samotný portál Finančný kompas prináša viacero dobrých článkov a ďalších kalkulačiek, kde sa dokážete dopátrať k dobrým a relevantným informáciám.

Kalkulačka je veľmi prínosná, lebo vidíte a viete si pozrieť pomer splácania istiny a úroku. Viete si pozrieť, čo s preplatením hypotéky urobí skrátenie o rok či viac. Tiež si viete pozrieť, čo sa stane, ak pri najbližšej fixácii sa zvýši Vaša splátka napr. o 2%. Vzhľadom na súčasnú situáciu je navýšenie sadzby úplne reálne. Ako výhodu vidím aj to, že Vás nenútia im dávať žiadne emailové adresy vopred. Je to skutočne dobrý matematický nástroj, aby ste si nasimulovali rôzne scenáre.

Pozn.: FINANČNÝ KOMPAS vznikol v spolupráci Maroša Ovčarika, nezávislého finančného analytika a spoločnosti PARTNERS GROUP SK s.r.o., ktorá je zároveň prevádzkovateľom stránky www.financnykompas.sk. Web Finporadna.sk nemá žiadne spojenie s týmto portálom ani spoločnosťou PARTNERS GROUP SK s.r.o.

Online hypotekárna kalkulačka (napr. naša od Fingo.sk)

V rámci našich profesionálnych služieb finančného sprostredkovateľa, pripravilo Fingo.sk skvelý nástroj ako si porovnať a zároveň vypočítať hypotéku. Obdobných riešení je na internete viac a “obyčajnú” hypokalkulačku dopĺňajú o porovnanie medzi bankami. Výmenou za to, odovzdávate spoločnosti svoj kontakt, kedy Vás môžu kontaktovať a osloviť so svojimi službami. Zároveň si neviete vybrať konkrétneho finančného sprostredkovateľa a teda spoločnosť Vás niekomu pridelí (podľa lokality). Aj keď je to bezplatné a ako služba pre klienta výhodné, rozumiem, že toto môže byť istá forma bariéry.

Takáto kalkulačka je veľmi dobrá vtedy, ak si chcete aj porovnať aktuálne ponuky medzi bankami. Je vždy aktualizovaná, čo môže najmä pri dnešnej situácii so zvyšujúcimi úrokmi pomôcť. Výhodou našej Fingo.sk kalkulačky je, že sa dozvedáte aj:

porovnanie sadzby a splátky pri Vami požadovanej výške úveru medzi jednotlivými bankami
špeciálne podmienky či akcie v konkrétnej banke
simulovať splátkový kalendár – dozviete sa pomer istiny a úroku po jednotlivých rokoch

Pozn. Na internete nájdete aj iné typy kalkulačiek a porovnávačov, ktoré fungujú obdobne. Pričom hypotekárna kalkulačka od spoločnosti Fingo.sk je naviazaná na bezplatné profesionálne služby finančného sprostredkovania, ku ktorým sa však využitím kalkulačky nijako nezaväzujete.

Výpočet výšky hypotéky so všetkými obmedzeniami (DSTI, stress test,…)

Tento posledný typ rieši rieši výpočet hypotéky a aj lepšie preverenie možností výšky a poskytnutia úveru konkrétne pre Vás. Využíva kalkuláciu v rôznych bankách, pomocou profesionálnych nástrojov finančného sprostredkovateľa. Možnosti sa vypočítajú individuálne na mieru. Zároveň sa porovnávajú ponuky vo viac bankách. Zvýšite tak šance na financovanie za najlepších podmienok a bez prekvapení.

Vyberáme z možností na internete. Finančný sprostredkovateľ Slavomír Molnár, ktorý so svojimi kolegami pôsobí v Košiciach a v Bratislave, má výborne zmapovanú situáciu a možnosti. Prístup tohto posledného druhu kalkulácie, ktorý robíme aj my je ten, že sa zohľadnia vo výpočte Vaše individuálne skutočnosti a tiež všetky bariéry, ktoré bankám ukladá Národná banka Slovenska. Pre výpočet je podstatné pozrieť sa najmä na

maximálny legislatívny úverový strop (DTI)
a na maximálnu “povolenú” sumárnu výšku mesačných splátok (vstupuje do toho výška súčasných úverov/splátok, parameter DSTI a stress test
vaše individuálne parametre (vek, príjem, vzdelanie, typ zamestnania/podnikania, súčasné/minulé úvery a ich splácanie,…)

Tieto obmedzenia, ktoré významne ovplyvňujú výšku splátok sme rozoberali aj v našich starších článkoch (avšak naďalej aktuálnych):

Na tomto webe finančného sprostredkovateľa Slavomíra Molnára, si môžete o tom tiež prečítať. Tiež si tam môžete vypočítať orientačne výšku hypotéky, aj so zohľadnením obmedzení od Národnej banky Slovenska. Za to zadáte len email, na ktorý Vám bude zaslaný prepočet so zohľadnením aj súčasných úverových splátok, výpočet zohľadní aj počet detí a legislatívne obmedzenia.

Pozn. Slavomír Molnár (Verania,s.r.o.) pracuje v rámci spoločnosti PROSIGHT Slovensko a.s. a tento článok nie je písaný v spolupráci s ním, iba odkazuje na jeho web a kalkuláciu výšky hypotéky. Nezáleží ani tak na výbere sprostredkovateľskej spoločnosti, banky, či poisťovne, ale najmä na odborných vedomostiach, nástrojoch a skúsenostiach u konkrétneho poradcu. POZOR: aj keď je to zľudovené, bežní ľudia nevyužívajú služby, ktoré poskytuje priamo finančný poradca licencovaný Národnou bankou Slovenska. Tie sú na Slovensku späté najmä s podnikateľským prostredím a k 30.4.2022. má licenciu finančného poradcu na Slovensku len 8 firiem, subjekty (teda aj finančných sprostredkovateľov či poisťovacích agentov) si viete skontrolovať v zoznamoch Národnej banky Slovenska.

Kde sú tie háčiky, prečo si to neviete sami vypočítať?

Ani samotní poradcovia v banke nepoznajú aktuálne vzorce, cez ktoré ich banka ráta výpočet bonity klienta a ratingu hypotekárneho úveru. Zároveň banky tento vzorec prehodnocujú a je predpoklad, že sa bude výraznejšie meniť aj vzhľadom na súčasnú hektickú situáciu (dôsledky pandémie COVID, aktuálny vojenský konflikt za našimi hranicami, zvyšujúca sa inflácia a zmena ekonomických pomerov na Slovensku a v Európe).

Významné skutočnosti, ktoré ovplyvnia výšku hypotéky a celkovú ponuku banky

Výpočty na internete preto sú skutočne, len orientačné. Treba si uvedomiť, že každá banka posudzuje každú žiadosť o hypotéku dnes individuálne z týchto pohľadov:

typ a povaha zamestnania/podnikania
priemerná výška mesačných príjmov
záväzky – najmä úvery, nezaopatrené deti
úverová história a priebeh splácania v minulosti
vzdelanie
vek
počet žiadateľov
typ a hodnota zabezpečenia (rozdiel ak zakladáte byt, dom alebo viac nehnuteľností)
účel – čo chcete financovať
pomer výšky úveru k hodnote zabezpečenia (štandard je dnes 80% výška úveru k hodnote zabezpečenia/nehnuteľnosti)

Na stole sú tiež v bankách rôzne varianty prístupu. Sadzby sa výrazne zvyšujú, avšak obmedzenia od Národnej banky sú naďalej platné v plnom rozsahu. Napr. taký stress test, ktorý bankám, káže simulovať, či by ste dokázali splácať úver v situácii, ak sa súčasná sadzba, ktorú Vám poskytnú zvýši ešte o 2%. Niektorým môže narobiť vrásky na čele, nakoľko sa už pri dlhších fixáciách blížime v niektorých bankách k 3%). Jeden z možných scenárov je aj ten, že banky budú ponúkať rozdielnu sadzbu a výšku hypotéky pri posudzovaní žiadateľov . Rozdiely medzi bankami a ponukami sa budú u jednotlivcov viac prehlbovať. Dnes sú ponuky pomerne štandardizované. Tento prístup u nás v banky v minulosti už využívali. Napr. slobodný mladý žiadateľ s prvým zamestnaním dostal výrazne inú ponuku než. bonitní manželia s 1 dieťaťom.

Záver, ak máte ešte silu čítať

Porovnajte si preto ponuky priamom pre Vás, aby ste neboli zaskočený rozdielnym výsledkom, než Vám vypočítala hypotekárna kalkulačka. Kľúčové je ešte viac, než pred tým, porovnávať viacero ponúk. Vo viac bankách. Domyslieť celkové financovanie – nielen získanie hypotéky (ktorá je dnes bežne “len” na úrovni 80% z ceny kupovanej nehnuteľnosti, pričom ceny nehnuteľností sú pomerne k platom veľmi vysoké a teda chýbajúcich 20% Vás môže nepríjemne potrápiť). Toto si dokážete preveriť aj osobne. Avšak profesionálne služby dobrého finančného sprostredkovateľa, Vám môžu ušetriť najmä čas a skôr odhaliť problémové miesta. Skvelé je, že si môžete nechať pripraviť ponuky nezáväzne a najmä zadarmo – finančný sprostredkovateľ nemôže za svoje služby brať peniaze priamo od Vás (podľa zákona). Platí ho finančná inštitúcia, ktorej služby si nakoniec sami vyberiete.

TIP: Môžete si dať schvaľovať hypotéku súčasne vo viac bankách – nedajte sa nachytať!
Tak to robíme aj v rámci našich profesionálnych služieb finančného sprostredkovateľa.

Väčšina finančných konzultantov na Slovensku pôsobí v režime finančného sprostredkovania. Sú odmeňovaní formou provízie za produkty finančných inštitúcií, ktoré Vám sprostredkujú. Vy vďaka tomu môžete získať zadarmo bezplatné konzultácie a návrhy riešení. Finančným sprostredkovateľom za poradenstvo priamo neplatíte, nakoľko ich už odmeňujú finančné inštitúcie. Využite odbornú pomoc, avšak vždy sa snažte v základe porozumieť produktom a službám, ktoré si kupujete a platíte. Vždy sa pýtajte na výšku poplatkov, provízií a sprievodných nákladov, ktoré sa s každým finančným riešením spájajú.