Hypotéka, ako úverový nástroj na získanie finančných prostriedkov, je dnes veľmi obľúbená. Ak nevlastníte nehnuteľnosť a neplánujete z požičaných peňazí kúpiť byt či postaviť dom, aké sú potom možnosti? Je v nejakej banke v ponuke hypotéka bez založenia nehnuteľnosti?
Máte finančného/bankového poradcu? Pri financovaní cez povolené prečerpania na účte či kreditné karty určite zbystrite. Tieto produkty pre väčšinu ľudí všeobecne nie sú vhodné.
Hypotéka bez založenia nehnuteľnosti
Takmer každý finančný poradca by rád s klientom riešil úver len cez hypotéku. V minulosti boli všetci zúčastnení najradšej, ak si človek zobral 100%-tnú hypotéku (100% z hodnoty nehnuteľnosti). Takú už dnes v žiadnej banke nedostanete. Ak človek financuje kúpu bytu alebo ide stavať dom, tak tieto nehnuteľnosti môže založiť. Vždy je dobré, ak cez hypotéku viete získať čo najviac prostriedkov.
Sú však aj situácie, kedy nie je nehnuteľnosť na založenie. V praxi sa stretávame s rôznymi situáciami. Môže ísť napr. o rekonštrukciu domu, ktorý má na sebe bremeno dožitia starých rodičov a nie je možné ho dať zatiaľ preč – takúto nehnuteľnosť žiadna banka nezaloží. Takže prvá otázka z nadpisu. Akú hypotéku na trhu dostanem, ak neviem poskytnúť banke zábezpeku v podobe nehnuteľnosti? Bohužiaľ žiadnu.
Ďalšie možnosti financovania
Ak človek potrebuje financovanie a hypotéka bez založenia bytu/domu nepripadá do úvahy, tak hľadá ďalej ako naplniť svoje ciele. Finančný poradca Vám môže odporučiť ešte spotrebný úver. Niektorí finanční poradcovia Vás nasmerujú aj na úver od stavebnej sporiteľne. Minimálne pri alternatíve financovania cez povolené prečerpania na účte, či kreditné karty, určite zbystrite. Tieto produkty vo väčšine prípadov (hlavne pri dlhodobejších záležitostiach) nie sú vhodné. Leasing má tiež svoje špecifiká a bežní ľudia ho využívajú najviac pri autách.
Navrhnutie alternatív financovania by malo vyplynúť z finančnej analýzy, porovnania rôznych možností a hlavne od Vašich priorít. Ak máte svojho poradcu, určite od neho požadujte predloženie alternatív a tiež prepočty rôznych možností.
Nižšie si ukážeme príklady financovania rekonštrukcie staršieho rodinného domu, kde klienti nemôžu založiť nehnuteľnosť v banke. Dom dostali od starých rodičov s tým, že sa o nich postarajú a na nehnuteľnosti spočíva vecné bremeno – právo ich dožitia. Na rekonštrukciu podľa odhadov potrebujú 30000 EUR.
Úver zo stavebnej sporiteľne
Stavebné sporiteľne naďalej poskytujú aj financovanie bývania, resp. aj rekonštrukcií, bez potreby založiť nehnuteľnosť. Je to samozrejme menej výhodné financovanie ako cez hypotéku. Stále sa však môže v niektorých prípadoch jednať o schodné riešenie. Tiež je fajn, že sa dajú tieto úvery získať až na 30 rokov, takže splátka nemusí byť “likvidačná”.
Ilustračný príklad – úver stavebná sporiteľňa
V našom ilustračnom príklade neukazujeme aktuálne najvýhodnejšiu možnosť. Môžete si však pozrieť, ako to v súčasnosti bežne pri takomto úvere vyzerá.
| Požičané prostriedky: | 30 000 EUR |
| Dĺžka splácania: | 30 rokov |
| Splátka: | 166,74 EUR |
| Úroková sadzba: | 4,59% |
| RPMN: | 4,66% |
| Celková cena úveru: | 60 195,90 EUR |
Bežná pôžička – spotrebný úver
Spotrebný úver je aj na veci bežnej spotreby. Inak povedané – na čokoľvek. Na jednej strane je výhodné, že netreba zakladať nehnuteľnosť, úrok je obvykle garantovaný po celé splácanie a peniaze sú veľmi rýchlo k dispozícii na účte. A to bez veľkých “papierovačiek”. Úroky sú však vyššie než pri stavebnom úvere a oveľa vyššie než pri hypotékach. Pre rodinný rozpočet je oproti obom spomínaným typom viac zaťažujúca aj splátka. Splatnosť týchto úverov bola legislatívou obmedzená len na 8 rokov. A to si spolu s vyšším úrokom vyberie svoju “daň”.
Ilustračný príklad – pôžička
Občas sa dnes podarí získať aj o niečo výhodnejší úrok.
| Požičané prostriedky: | 30 000 EUR |
| Dĺžka splácania: | 8 rokov |
| Splátka: | 395,31 EUR |
| Úroková sadzba: | 5,99% |
| RPMN: | 6,53% |
| Celková cena úveru: | 38 249,76 EUR |
Moja hypotéka a byt/dom rodičov
Toto je “bonusový” odstavec. Lebo ako už nadpis napovedá, v tomto prípade sa zakladá nehnuteľnosť. Avšak nie našich ilustračných klientov, lebo tá založiť nejde. Ak je v rodine (napr. u rodičov) k dispozícii nehnuteľnosť, skúste otvoriť aj túto otázku. Čo ak by sa založila rodičovská nehnuteľnosť a tým by sa kryla hypotéka na rekonštrukciu? Zo skúsenosti väčšina rodičov je ochotná pomôcť, avšak sa obáva. Rodičia často nepotrebovali riešiť zakladanie nehnuteľnosti a majú obavu. Nechcú ohroziť svoju strechu nad hlavou.
Možností ako ich upokojiť a pomôcť tejto téme dať “zelenú” je viac. Rodičia sa občas obávajú, že čo ak sa niečo vážne stane a nebudete môcť splácať. Môžete to riešiť napr. poistením, kde si zabezpečíte svoj príjem, resp. aj iné hrozivejšie scenáre. Ochránite tak nielen svoju rodinu, ale v prípade negatívnej situácie zabezpečíte, že rodičia sa nemusia strachovať o splácanie Vašej hypotéky a strechu nad hlavou. V praxi sa tiež ukazuje, že práve zodpovedné poistenie a otvorená komunikácia s rodičmi, otvára často dvere aj tejto možnosti.
Ak majú aj rodičia hypotéku, často je už relatívne nízky zostatok. V takomto prípade sa môže zobrať aj ďalšia hypotéka na tú istú nehnuteľnosť.
Príklad – hypotéka s bytom rodičov
Tu si môžete pozrieť splátku, pričom aj po pripočítaní prípadného poistenia úveru, je stále splátka a preplatenie oveľa výhodnejšia než vyššie spomínané možnosti.
| Požičané prostriedky: | 30000 EUR |
| Dĺžka splácania: | 30 rokov |
| Splátka: | 94,98 EUR |
| Úroková sadzba: | 0,89% |
| RPMN: | 0,96% |
| Celková cena úveru: | 34 458,80 EUR |
Čo ešte môže pomôcť?
- Pozrite sa na to všetko so skúseným finančným poradcom, bankovým poradcom, hypotekárnym špecialistom alebo finančným sprostredkovateľom. Nechajte si porovnať alternatívy!
- Ak hľadáte cestu, stanovte si cieľ – je dobré mať plán, stratégiu ako ho naplniť
- Je vhodné nastaviť financovanie tak, aby ste dokázali tvoriť aj finančnú rezervu. Využiť úplne na maximum svoje príjmy na úverové splátky môže byť zbytočne rizikové (v mnohých domácnostiach to veľmi tvrdo ukázala pandémia)
- Pri menej výhodnom financovaní zvážte aj príležitosti na refinancovania či pravidelné mimoriadne splátky. Rozumný pomer úverových splátok voči ostatným výdavkom je dôležitý. Práve vhodná optimalizácia mesačných úverových nákladov Vám môže pomôcť aj pri budovaní Vášho majetku a znižovaní rizika.
Väčšina finančných konzultantov na Slovensku pôsobí v režime finančného sprostredkovania. Sú odmeňovaní formou provízie za produkty finančných inštitúcií, ktoré Vám sprostredkujú. Vy vďaka tomu môžete získať zadarmo bezplatné konzultácie a návrhy riešení. Finančným sprostredkovateľom za poradenstvo priamo neplatíte, nakoľko ich už odmeňujú finančné inštitúcie. Využite odbornú pomoc, avšak vždy sa snažte v základe porozumieť produktom a službám, ktoré si kupujete a platíte. Vždy sa pýtajte na výšku poplatkov, provízií a sprievodných nákladov, ktoré sa s každým finančným riešením spájajú.