Akú veľkú hypotéku si môžeme zobrať?

V posledných rokoch sa snaží Národná banka Slovenska rôznymi opatreniami spomaliť úverovanie. Trend v rámci Európy nie je lichotivý. Celoslovenský pohľad však nevyrieši Vaše bývanie. Aké sú teda dnes obmedzenia a akú vysokú hypotéku si môžete zobrať? Je rozumné sa aj zamyslieť, akú veľkú hypotéku si môžete dovoliť.

Bývanie je veľmi dôležité, avšak nemalo by byť na úkor ďalších rodinných potrieb. Nie je nič neobvyklé, ak úverové splátky na bývanie prevýšia aj 30% rodinného rozpočtu (a to bez započítania výdavkov na energie či za ďalšie služby, napr. internet). Bez ohľadu na obmedzenia, je rozumné sa pozrieť na dlhodobú udržateľnosť pri zadlžovaní – aj keď bývať človek niekde musí a nájom často nie je omnoho lacnejšie riešenie.

Banke, ako podnikateľskému subjektu, ide o maximalizáciu predajov svojich produktov a služieb – teda aj hypoték. Avšak obmedzenia Národnej banky Slovenska, spolu s rizikom zvyšovania úrokových sadzieb, môžu zmariť Vaše plány. Alebo ich obmedziť. Dnes je legislatíva často v mnohých ohľadoch prísnejšia ako nároky bánk.

Naďalej platí, že v každej banke môžu byť Vaša bonita a rating rozdielne. To znamená, že každá banka dnes individuálne zhodnotí žiadosť a finálne ponuky sa často od seba líšia (napr. vo výške úrokovej sadzby, výške hypotéky alebo v iných parametroch). Vedeli ste, že si môžete nechať posúdiť aj 2 alebo 3 hypotéky naraz v rôznych bankách?

Žiadosť o úver sa posudzuje podrobne. Banka preskúma Vašu bonitu. Môžete sa stretnúť aj so slovom rating. Individuálne, a veľmi dôsledne, preverí schopnosť splácať úver. Bežne sa posudzujú tieto kritériá: vzdelanie, príjmy, druh pracovného pomeru či podnikania, vek, rodinný stav, počet detí, zadlženosť, záznamy v úverovom registri či vyživovacie povinnosti. Platí, že v každej banke môže byť Vaša bonita rozdielna. Často vychádza aj z obchodných preferencií a tie sa môžu líšiť. Každá banka má vlastný “vzorec”. V ňom sú aj vyššie uvedené kritériá, ktoré v rôznych bankách môžu mať mierne odlišné váhy (ocenenie daného kritéria). Výsledkom je teda nejaké ohodnotenie, ktoré banke povie, do akej kategórie ponúk Vás zaradiť (to spravidla ovplyvní napr. úrokovú sadzbu) a tiež akú veľkú hypotéku Vám chcú a môžu poskytnúť (musia brať do úvahy aj obmedzenia Národnej banky Slovenska – viac napr. v tomto našom článku).

Než začnete hľadať nehnuteľnosť alebo plánovať výstavbu, preverte si možnosti vo svojej banke. Nezabudnite tiež zmapovať konkurenciu. Úroková sadzba by nemala byť jediná rozhodujúca. Čo vstupné poplatky? Preplatí Vám banka kataster? Koľko budú stáť ostatné služby alebo čo sa konkrétne skrýva za tou “výhodnejšou” sadzbou – bežný účet, poistenie, preplatenie poplatkov za kataster,… Úver môžete riešiť priamo s bankou, prípadne využiť nezávislého finančného odborníka. V oboch prípadoch porovnajte alternatívy a zohľadnite pozitívne referencie.

Pre prípad, že by sa v budúcnosti úroková sadzba zvýšila, výpočet musí podstúpiť stress test. Finálna výška hypotéky bude taká, akoby ste si brali úver pri úroku “aktuálna sadzba + 2%”. Ak si chcete pozrieť súhrn najdôležitejších obmedzení, ktoré banka musí legislatívne uplatniť, pozrite si tento článok.

Koľko si to teda môžem nakoniec dovoliť? Odhad je bez posúdenia bonity veľmi informatívny. Aj v tom najjednoduchšom prípade je dôležité zohľadniť nasledovné:

• Celkový úverový limit (súčet všetkých úverov dokopy) musí byť maximálne 8-násobok ročného príjmu (toto je štandardná podmienka, kedy banky môžu v určitej miere a pri určitých typoch žiadostí uplatniť výnimky)
• Príjem použiteľný na splácanie sa musí očistiť o výdavky na existujúce úvery, nezaopatrené deti a legislatívnu rezervu.
• Vek – maximálna hranica konečnej splatnosti je obvykle do 65 – 70 rokov. V poslednom období sa stretávame aj s možnosťami, že banka pri rôzne starých žiadateľoch vie tiež vyjsť s týmto v ústrety, avšak povedzme si, že aj štandardné dĺžky splatností znamenajú splácať až do staroby.
• Úver musí podstúpiť stress test – teda finálna výška hypotéky bude taká, akoby ste si brali úver pri “aktuálnej sadzbe + 2%” – pre prípad, že by sa v budúcnosti sadzba zvýšila (aktuálne sa to práve deje a predikcie sú aj vcelku negatívne, je rozumné sa na to pripraviť)

Príklady (reálne situácie z praxe bez využitia výnimiek):

Na trhu je ešte možnosť využiť v obmedzenej miere aj hypotéku naopak – tento finančný produkt umožňuje si nechať schváliť hypotéku aj bez potreby dokladať banke nehnuteľnosť, ktorou budete ručiť. Môže to pomôcť napríklad v situáciách, kedy si potrebujete overiť vopred, či Vám hypotéka vyjde a asi v akej výške – napr. skôr než zaplatíte v realitnej kancelárii zálohu. Nezabúdajte však, že úver bude ešte podliehať posúdeniu nehnuteľnosti. Obvykle nemôže presiahnuť 80% kúpnej ceny či hodnoty nehnuteľnosti.

Záverečné odporúčanie

Porovnávajte. Poraďte sa. Nebojte sa zadať aj žiadosti o hypotéku súbežne. Nechajte si urobiť výpočty (nielen v banke, ale aj nezávislým konzultantom, ktorý má dobré referencie). Často žiadateľom banka schváli len 80% z kúpnej ceny nehnuteľnosti – treba na to myslieť. Je teda potrebné mať nasporené, alebo rozumne získať ďalšie finančné prostriedky.

Ak nájdete vhodnú nehnuteľnosť, kde si viete predstaviť život s rodinou, zabojujte! Vždy je možné v banke riešiť aj výnimky. Aj legislatíva umožňuje individuálne posúdenie a banka má určité množstvo výnimiek, ktoré môže klientom udeliť aj nad rámec legislatívnych obmedzení.

Väčšina finančných konzultantov na Slovensku pôsobí v režime finančného sprostredkovania. Sú odmeňovaní formou provízie za produkty finančných inštitúcií, ktoré Vám sprostredkujú. Vy vďaka tomu môžete získať zadarmo bezplatné konzultácie a návrhy riešení. Finančným sprostredkovateľom za poradenstvo priamo neplatíte, nakoľko ich už odmeňujú finančné inštitúcie. Využite odbornú pomoc, avšak vždy sa snažte v základe porozumieť produktom a službám, ktoré si kupujete a platíte. Vždy sa pýtajte na výšku poplatkov, provízií a sprievodných nákladov, ktoré sa s každým finančným riešením spájajú.