Vysoké ceny nehnuteľností nútia mladých ľudí hľadať rôzne alternatívy. Ceny nájmov sú v niektorých lokalitách viac zaťažujúce ako požičať si na vlastné bývanie. Niektoré rekreačné nehnuteľnosti majú ešte veľmi priaznivé ceny. Pri hľadaním bývania padne často aj na možnosť kúpiť chatu či chalupu na hypotéku. Prípadne inú nehnuteľnosť rekreačného charakteru. Má to však svoje špecifiká a obmedzenia.
Kde môžeme bývať?
Bývanie je nielen o preferenciách, ale v mnohých prípadoch aj o reálnych možnostiach. Predtým, než sa odvážime pri dnešných cenách a výdavkoch pozrieť aj na vlastné bývanie, sa zvažujú najmä 2 možnosti.
Prenájom
Je to logická možnosť. V mnohých mestách však chýba ponuka bytov na prenájom. Ceny nájmov sú často až veľmi vysoké. Častokrát sa stretávam s tým, že dokonca nájom je drahšie riešenie, než si zaobstarať vlastné bývanie. Mladá rodina s deťmi je v prípade nájmu vystavená napr. riziku, že po skončení aktuálnej nájomnej zmluvy, budú musieť hľadať inde. Legislatíva upravuje aj tzv. krátkodobý nájom, ktorý dáva prenajímateľovi väčšiu istotu a možnosti – preto sa v praxi tento typ nájomnej zmluvy viac a viac využíva.
U rodičov
Ozaj je bývanie u rodičov dobrý nápad? Ak sú v poriadku rodinné vzťahy a je dostatočný priestor pre život, tak prečo nie. Zdieľanie nákladov na bývanie s rodinou je finančne výhodné. Sú však situácie, keď to nie je možné. V praxi sa často stretávam s tým, že si “mladí” prerobia jedno podlažie, či zobytnia podkrovie a potom sa pre rodinné vzťahy či túžbu po samostatnom bývaní, rozhodnú ísť predsa vlastnou cestou. Žiaľ už preinvestované peniaze často ostávajú v dome rodičov, aj keby ich bolo tak veľmi treba ako štartovaciu čiastku pre vlastné bývanie. Určite treba dobre zvážiť túto možnosť, a to najmä vtedy, ak vkladáte do toho vlastné peniaze na rekonštrukciu či zobytnenie podkrovia.
No a potom je tu určitá skupina ľudí, ktorí sú nastavení na bývanie v chalupe, chate, proste v rekreačnom type nehnuteľnosti. Často aj takto chcú “obísť” finančné zákony, keďže im ich situácia či príjmy nedovolia investovať do nového domu. Alebo sú to aj staršie ročníky, ktoré chcú takto presedlať zo svojich mestských bytov, avšak chcú skôr rekreačnú chalupu.
Investovať a platiť menej, no najmä mať možnosť bývať
Rekreačná nehnuteľnosť môže mať všetky potrebné atribúty pre dobré trvalé bývanie. Tiež každý máme iné preferencie na komfort. Dnes nie je však problém nájsť chalupy, ktoré majú vyriešenú celoročnú dostupnosť vody, elektriku a príjazdovú cestu. Čiže základ pre bezproblémové bývanie či dochádzanie do práce.
Rekreačnú chalupu na hypotéku?
V bankách si môžete zobrať hypotéku a ručiť aj rekreačnou chalupou či chatou. Najvýraznejším obmedzením však je, že na väčšinu týchto nehnuteľností dostanete len 8 ročnú splatnosť. Aj keď sú teraz úroky nízke a hypotéka stále výhodná, krátka splatnosť má dopad na výrazne vyššiu splátku.
Splatnosť upravuje legislatíva a v súvislosti na dotazy, ktoré sme dostali, nie je jednoduché to “obísť. Za určitých podmienok je možná splatnosť aj na 30 rokov, avšak musí sa jednať o preukázateľne celoročne obývateľné nehnuteľnosti. Často k tomu vyžadujú banky potvrdenie z obce, ktoré sa za určitých podmienok dá získať. Dôležité je aj celkové posúdenie nehnuteľnosti bankou na základe znaleckého posudku. Najviac zaváži lokalita, prístupová cesta a dostupné siete (najmä voda a elektrika).
Dnes na domy dostanete hypotéku (pri dostačujúcich príjmoch) štandardne 80% z hodnoty nehnuteľnosti, resp. z kúpnej ceny… Pri rekreačných nehnuteľnostiach sa to pohybuje v závislosti od banky a konkrétneho prípadu medzi 50% – 80% hodnoty. Pričom 80% nie je úplný štandard a väčšina hypoték sa hýbe do 70% z hodnoty rekreačnej nehnuteľnosti.
Reálny príklad z praxe
Mladá rodina (s dieťaťom na ceste) zvažovala výstavbu domu na Kysuciach. Mladí manželia pochádzali obaja z domov a nevedeli si predstaviť, že by žili s deťmi v uzatvorenom malom byte. Ujasnili si to počas spoločného bývania v prenájme v meste. Ich finančné možnosti však smerovali skôr ku kúpe bytu. Aj keď mali odložených 11000 EUR, tak pri výstavbe domu by museli kúpiť aj pozemok a aj keď manžel bol veľmi zručný, nedokázal by časovo a tiež odborne pokryť výstavbu domu. Lokalita Kysúc však ponúkala mnohé nehnuteľnosti skôr rekreačného charakteru, ktorých cena sa pohybovala často na úrovni 3 či 4-izbového bytu.
Kúpa chalupy so šopou
Zvažovali a rozhodli sa vyriešiť bývanie pred materskou manželky, kým obaja ešte pracovali… Jednalo sa o 60 ročnú murovanú chalupu, do ktorej sa presťahoval starší pár na dôchodok a “pán domáci” jej venoval posledných 10 rokov veľkú starostlivosť. Múry boli zdravé, strecha mala nový šindel a celkovo sa jednalo a pekne rekonštruovanú 4-izbovú chalupu. Bola pripojená na obecnú vodu (tiež mala vlastnú studňu) a elektrinu. Keďže pán zomrel, pani sa rozhodla presťahovať k deťom a chalupa bola na predaj.
Chalupa sa nachádzala 10 km od ich súčasného prenájmu. Obaja dochádzali do práce doteraz autom. Manžel by to mal ešte o niečo bližšie a manželka zas o pár kilometrov ďalej. Dostupnosť do centra obce s dobrou občianskou vybavenosťou bola 3 min autom, autobusová zastávka 100 m ďalej po obecnej ceste. Ako vidíte aj dostupnosť tohto typu bývania bola v poriadku. Chalupa bola 30m od celoročne udržiavanej obecnej cesty, pričom týchto 30m bola panelová cesta až k 500m2 záhrade. Chalupa umožňovala nasťahovanie a celoročné užívanie nehnuteľnosti bez potreby zásadných rekonštrukcií.
Dohodli sa na rýchlom jednaní a po obojstrannej dohode bola kúpna cena stanovená na 69000 EUR. Len pre porovnanie – byty, ktoré zvažovali, sa pohybovali v čiastke okolo 75000 – 80000 EUR. Pre banky sa však jednalo o rekreačnú nehnuteľnosť – bolo to síce veľmi blízko obce, ale na kraji chatárskej oblasti. Viaceré banky boli ochotné poskytnúť hypotéku na túto nehnuteľnosť, ale len za podmienky 8 ročnej splatnosti úveru. V jednej banke sa podaril “malý zázrak” a po posúdení znaleckého posudku spolu s potvrdením od obce o celoročnej obývateľnosti nehnuteľnosti, banka akceptovala nehnuteľnosť a poskytla po posúdení výnimky hypotéku na 70% hodnoty so splatnosťou na 30 rokov. Necelých 10000 EUR sa podarilo ešte požičať z banky ako bezúčelový úver.
Porovnanie, aké možnosti mali a zvažovali naši novomanželia
| EUR | Kúpa chalupy s pozemkom 500m2 | Splátka | Kúpa bytu | Splátka EUR (podľa alternatívy financovania) | Stavba menšieho drevodomu a kúpa pozemku 600m2 | Splátka domu EUR (podľa alternatívy financovania) |
| Kúpna cena/výstavba | 69000 | 286 | 75000 | 224,84 – 250,63 | 120000 | 400,56 – 487,43 |
| Hypotéka 30r | 48300 | 159,60 | 60000 | 198,26 | 96000 | 317,22 |
| Vlastné zdroje | 11000 | – | 11000 | – | 11000 | – |
| Dofinancovanie spotrebným úverom 8r | 9700 | 127 | 4000 | 52,37 | 13000 | 170,21 |
| Alternatívne dofinancovanie úverom stavebnej sporiteľne na 20r | bez možnosti | – | 4000 | 26,58 | 13000 | 83,34 |
Tabuľka ukazuje reálne porovnanie možností konkrétnych klientov v danom čase, ktoré sa zvažovali. Sadzby, možné dofinancovanie a konkrétne čiastky budú u každého individuálne.
TIP na záver: využite inú (rodičovskú) nehnuteľnosť
Viem, že to nie je žiadna “terno” rada, ale v praxi sa stretávam s týmto pri financovaní rekreačných nehnuteľností pomerne často. Pre tých, čo už nejakú nehnuteľnosť vlastnia (napr. byt) a umožňuje táto nehnuteľnosť založenie na účely hypotéky, tak to nesmierne pomôže získať výhodnejšie financovanie. Pri rodičovských nehnuteľnostiach si treba dobre vykomunikovať s rodičmi situáciu, pretože následné prehodenie zabezpečenia pod rekreačnú nehnuteľnosť je dosť komplikované (často musí dôjsť k zníženiu najmä zostatku úveru) a sú situácie (nehnuteľnosti), kedy to až do splatenia úveru nebude možné zrealizovať.
Odporúčanie
- poraďte sa a overte si alternatívy financovania – financovanie rekreačných nehnuteľností má svoje špecifiká a treba si to dobre premyslieť – pripraviť “bojový” plán
- lokalita, prístupová cesta a inžinierske siete – toto sú 3 veľmi dôležité parametre rekreačnej nehnuteľnosti, ktoré často rozhodnú o možnosti hypotéky, resp. jej obmedzeniach (najmä, ak potrebujete pre účely úveru založiť priamo túto rekreačnú nehnuteľnosť)
- vlastná rezerva Vám výrazne pomôže – ak sa aj podarí vybaviť hypotéku, môže to ešte zlyhať na potrebe dofinancovania ďalším úverom – budovanie rezervy bude do budúcna viac a viac rozhodovať, či môžete nehnuteľnosť reálne aj vlastniť
- zvážte aj špecifiká bývania v rekreačnej nehnuteľnosti – napr. dostupnosť v zime a zamŕzajúci prívod vody v rekreačných oblastiach, dochádzanie do školy a vyžitie detí, občianska vybavenosť v blízkosti,…
- ak je možnosť otvoriť diskusiu o založení ďalšej nehnuteľnosti, aspoň na čiastočné dofinancovanie kúpy, je to veľmi výhodná možnosť – otvorte to s príbuznými, resp. ak nehnuteľnosť už vlastníte, zvážte založenie na účely dofinancovania aj vlastnej nehnuteľnosti
Väčšina finančných konzultantov na Slovensku pôsobí v režime finančného sprostredkovania. Sú odmeňovaní formou provízie za produkty finančných inštitúcií, ktoré Vám sprostredkujú. Vy vďaka tomu môžete získať zadarmo bezplatné konzultácie a návrhy riešení. Finančným sprostredkovateľom za poradenstvo priamo neplatíte, nakoľko ich už odmeňujú finančné inštitúcie. Využite odbornú pomoc, avšak vždy sa snažte v základe porozumieť produktom a službám, ktoré si kupujete a platíte. Vždy sa pýtajte na výšku poplatkov, provízií a sprievodných nákladov, ktoré sa s každým finančným riešením spájajú.